《不动产拍卖规程》重点条款解读

   《动产拍卖规程》于2012年3月15日由商务部公告发布，自2012年6月1日正式实施。该标准对国内不动产（房地产、土地使用权等）拍卖活动的主要程序和基本要求做了明确规定。《不动产拍卖规程》编辑组对其中几个重点条款进行了解读。 

（一）3.1不动产 

   依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。在标准制订过程中，不动产的定义曾几度反复，最早的定义是“指建设用地使用权、房屋及地上附着物所有权”，业内以及法律界有不同意见，有认为范围过窄，使用权、经营权、处置权和其他用益物权也应包括在内的，也有建议直接明确为房地产。在不动产拍卖中，经常遇到的标的主要有房地产、房产、土地等几类。对于权属文件不完善或者没有权属资料房地产、房产、土地类资产的拍卖，也可参照本标准的相关内容执行。 

（二）6.1公告的发布 

   拍卖人应根据拍卖标的情况确定公告期限和内容，并在报纸或其他新闻媒介上发布。这里特别强调了根据拍卖标的本身情况和委托性质来确定公告期限和内容，以及选择相应的公告媒体。司法强制拍卖中房地产类标的的拍卖公告至少应在拍卖日前15日发布，非司法拍卖中房地产类标的的拍卖公告至少应在拍卖日前7日发布，土地拍卖公告至少应在拍卖日前20日发布。同一类不动产的标的，因委托性质不同，拍卖公告发布的期限要求也不同。 

（三）8.2竞买人应按要求交纳竞买保证金。

   关于竞买保证金的交纳问题，规程制订之初，是明确“向拍卖人交纳”。考虑到现实中，司法强制拍卖中的竞买保证金一般都是直接交入法院的账户，而不是“向拍卖人交纳”的；国有资产拍卖中，有时委托人要求竞买保证金直接交入委托人指定账户。因此，本条款相应改为“竞买人应按要求交纳竞买保证金”。但是这样规定并不意味着提倡竞买人向委托人交纳竞买保金。竞买保证金由拍卖人收取应是坚持的原则，只有这样，才能保证在买受人违约后，拍卖人能立于主动地位，有利于结算环节的顺利进行。 

（四）8.3竞买人应与拍卖人签订竞买协议，并领取竞买号牌。

   竞买协议格式和内容参见附录B。在以往拍卖活动中，拍卖人只是在拍卖规则特别约定中将拍卖人和竞买人、买受人的权利、责任和义务作了规定。一旦发生纠纷，竞买人或买受人往往会提出这是拍卖人的单方面规定，有些地方的法官会采信竞买人或买受人的主张，从而使拍卖人败诉。本次在制订规程中，特别提出“竞买人应与拍卖人签订竞买协议”，用了“应”字，即表明这是必经程序，同时还专门附录了竞买协议的格式和内容。协议是平等主体之间真实意思的表示，这样就排除了单方面行为，签订《竞买协议》既是对拍卖人的保护，也是对竞买人的权益维护，有利于避免发生纠纷，所以必须引起业内的高度重视。 

（五）10.2有无优先购买权人参与竞买，及优先购买权的行使方式。

   规程中没有用专门条款对优先购买权人的定义以及竞拍过程中如何行使该权利进行表述。不动产拍卖中主要有两类优先购买权人，一是承租人，二是共有人。在拍卖不动产时，拍卖人要根据资产现状和权属情况，确定是否存在这两类优先购买权人，如果存在优先购买权人，就要根据国家相关法律、法规及标准制定优先购买权的行使方式，同时还要按照相关法律法规的要求，通知优先购买权人。 

（六）10.3拍卖人在拍卖时应制作拍卖笔录，拍卖师、记录人、买受人应当场在拍卖笔录上签名。

   这里特别需要注意的是，除了记录人之外，要让拍卖师和买受人也在拍卖笔录上签名。 

（七）12拍卖标的的交付 

   根据不动产的特殊性，在标的交付环节，我们制订了转移占有和权属变更两个环节。转移占有主要指现场移交拍卖标的。这里特别强调，委托人与买受人应签署交接书，这是一份重要的交付法律文书，拍卖人可以充当见证人。同时，委托人和买受人应按约定付清拍卖标的相关的如水、电、燃气、通信、物业管理等费用。在权属变更中，对于不动产过户中的税费，规定由委托人和买受人依照相关法律的规定承担。但在实际拍卖活动中，往往把税费交纳的义务通过特别约定进行转税承担，主要体现在《竞买协议》的条款中，这是符合法律规定的。因此，规程规定，另有约定的，应按约定执行。